據中國指數研究院發布的上半年全國20大城市物業價格指數顯示，2014年6月，全國20大城市的物業服務均價為2.04元/平方米/月，較去年同期上漲0.38%，較去年12月上漲0.19%.其中，深圳6月城市物業服務均價為2.97元/平方米/月，居全國20大城市第一位。
然而，即使是全國第一的物業費，仍讓物業服務行業的從業者，尤其是物業服務公司的老闆們叫苦不叠。據之平管理創始人陳之平介紹，占據物業服務公司80%開支的員工人力成本在過去10年上漲幅度超過50%，花樣年集團主席潘軍則在接受采訪時透露，原本月薪800元的保安目前的月薪上漲至3000-5000元。
而物業管理費的漲幅呢?數據顯示，2005年，深圳市住宅小區物業服務收費平均單價為2.69元/平方米/月。也就是說，在過去的10年裡，深圳的物業管理費上漲幅度不足3毛錢，漲幅約10%。
在此期間，物業管理費的定價基本都遵循2006年《深圳市物業管理服務收費管理規定》，住宅物業的前期物業服務收費實行政府指導價;成立了業主委員會的住宅物業經業主大會同意則可以自行定價。在這份規定當中，多層住宅和高層住宅的物業管理費指導标準分别為0.6-1.3元/平方米/月和1.9-3.9元/平方米/月，并一直沿用至今。
不少物業服務企業在這一背景下，揮舞着“虧損”的财務報表要求上漲物業費，卻多數遭到業主拒絕。南天一花園業主委員會主任範國振曾撰文點評稱，這些公司甯可“虧損”也絕口不提退出，仍然堅守崗位，“因為喊了多年狼來了，結果也沒有出事，業主也就習慣了物業服務費不漲價。”
“說到底，物業管理的管理對象雖然是房地産産品，但它服務的對象是人。物的内涵很窄，對它的管理是物業公司的主業，盈利卻不足以支持公司發展。于是，人，變成了社區運營者們開始挖掘的最重要的資源。”深圳市物業管理協會常務副會長兼秘書長曹陽認為，主業盈利不足是物業公司轉型的最大動力。
窮則思變。以彩生活、萬科、金地為代表，一批物業服務企業在2013-2014年開始全方位試水社區運營增值服務，招商、中海、長城等許多老牌物業公司也紛紛推出以“社區商業”和“便民服務”為核心的增值服務，以此來提高企業盈利。
低物業服務費的代表彩生活上市激起行業陣陣波瀾
随着香港聯交所的消息傳來，醞釀已久的花樣年集團旗下彩生活分拆上市計劃在它的12歲生日之際成功實現。無論将其視為物業行業的“攪局者”還是激活市場的“鲶魚”，彩生活都已經成為一家難以被忽視的企業。當其增值服務獲取的利潤已經相當可觀并将保持高速增長時，“物業零收費”的預言會如期而至嗎?
花樣年集團主席潘軍曾在受訪時表示，其旗下彩生活在某小區收取着0.6元/月/平方米左右的深圳最低價，但他堅持認為，即使基礎服務費用再低，物業服務企業改變單一的服務模式後，仍可以從增值服務中獲取充足的利潤。
事實上，自10年前它頻頻降低管理費并宣稱“物業可能零收費”激起業界強烈反彈開始，彩生活便一直以“另類”的形象在物業圈中前行。即使在已然上市的今天，以挖掘社區經營價值、拓展物業盈利渠道為核心的“彩生活模式”仍然未被業内人士廣泛接受，争議重重。
“有人認為我對彩生活并不持贊同的态度，這個肯定有誤解。本身從公司上市這個行為來說，我是非常認可的。上市是對企業規範化管理、透明化管理、可持續發展都是有幫助的。”始終與彩生活理念不合的之平管理創始人、原萬科物業創始人陳之平表示，彩生活的上市對于業界的影響頗大，因為它讓大家看到了物業管理公司盈利的可能，“這會促使地産公司要求下屬的物業公司進行模仿。”
按照傳統物業模式經營的物業企業，在物業費上調難以實現的背景下，幾乎都面臨着人力成本上升和利潤率下降的現實困境。彩生活所采用的模式則從“節流”和“開源”兩方面進行了延展，利潤便由此而來。彩生活管理層在上市發布會上表示，過往的成本結構中，用工成本占比最大，占整體成本接近一半比例，彩生活對保安、保潔、保修等高人力投入的領域進行了改變，用智能化設備和手段來取代勞動力;規模化也使得彩生活可以在一個片區内選擇“一位技術性員工多個社區使用”。
“我們不希望物業管理永遠成為我們最掙錢的部分，彩生活非常看重中國住宅社區所擁有的業主規模和潛在的消費需求，看重社區經營的商機。”潘軍和彩生活CEO唐學斌在上市新聞發布會上回應道，彩生活依托互聯網搭建的社區平台能夠為業主提供多元化的增值服務，而這些消費則為公司帶來充足的盈利空間。
除了彩生活，主打居家概念的萬科第五食堂、萬物倉，主打居家、商務、教育等概念的金地雲服務，主打商務、金融概念的卓越E+，“服務運營商”的頭銜開始為業界所熱炒，服務和運營這兩項以盈利為目的的業務，取代“管理”這個冷冰冰的詞語，成為物業領域的頭牌。
“增值服務沒錯，但重要是為誰增值。業主出于現實接受增值服務，畢竟有服務比沒服務好，至少生活變得更方便。但這些都不是真正的物業管理。”即使也開始嘗試增值業務，陳之平仍然固守在物業管理領域，給同行潑冷水，“物業管理的價值在于為資産保值增值。整個社會和消費者隻是看到了眼前的價格問題，沒有看到社區的價值所在。其實貼廣告、違章裝修等都影響了社區的價值。增值服務與基礎服務一榮俱榮，一損俱損。”
高物業服務費的代表五大行入深
悄然瓜分高端市場
盡管物業服務行業整體都受限于管理費難漲，但随着深圳豪宅市場的進一步發展，物業行業也相應出現了明顯分野。其鮮明的表現，可以從世邦魏理仕、戴德梁行、仲量聯行、第一太平戴維斯、高力國際等五大行在深圳的業務拓展中清楚感受;與此同時，中海、金地、招商等傳統物業公司也紛紛推出“紫金執事”、“榮尚荟”、“白金管家”等高端子品牌，以應對此類需求。
對于這些物業服務公司而言，物業管理費絕非他們需要擔心的限制，動辄7-9元的物業管理費超出同侪三倍有餘。初期由戴德梁行顧問、現由彩生活管理的東海國際公寓目前管理費為9元/平方米/月，招商在鲸山别墅的管理費為9.6元/平方米/月，中海九号公館配置的紫金執事管理費為9.8元/平方米/月，仲量聯行為深圳灣1号提供服務的管理費為13.6元/平方米/月……深圳最高的物業管理費，更是由懿德軒突破至30元/平方米/月。
雖然一方是向低價研發，一方是向高價攀登，但兩者殊途同歸的是其在增值服務方面的努力，諸多物業服務企業的高端品牌也同樣在走這樣一條路。從此次調查來看，招商、金地、中海等企業打造的高端子品牌，除了貼心的管家服務之外，也都提及了菜單式的個性化定制增值服務。
例如中海的紫金執事，在安全方面下工夫，首家啟用“與公安聯網智能來訪登記系統”，首家引進電巡平衡車和夜間警犬巡邏，并承諾“不論業主的電話在幾點響起，3分鐘必達”。此外，業主專屬通道、設置出租車上下客區、訪客停車專區等保護業主隐私等服務也受到頗多業主認可;而包括房屋代理服務、深度禮賓服務、家庭秘書服務、App移動管家、二維碼資産管理、二維碼園區電子地圖等服務逐漸成為品牌特色。
通過對比可以發現，在物業管理和物業服務、基礎業務和增值業務之間，并不存在非此即彼的矛盾。萬科、中海等企業以及國際五大行的探索和表現，都證明其達成平衡、促進企業健康發展的效果，以及重視基礎服務的物業服務企業照此模式轉型的可能性。而陳之平分析彩生活模式的時候也表示，彩生活的模式難以複制，所以其在規模急劇擴張的同時丢失了一些留住客戶的基礎，但仍有機會能夠改善，“要迅速讓收購而來的企業發生變革，但這是一個很難的過程。重整團隊，提升服務質量，這是深層次的管理問題。彩生活依然有機會。
