前 言
為了保證電梯（不包括雜物電梯、防爆電梯）、自動扶梯和自動人行道的安全運行，規範電梯、自動扶梯和自動人行道的維護保養行為，提高維護保養服務質量，依據《特種設備質量監督與安全監察規定》、《特種設備注冊登記與使用管理規則》、《電梯監督檢驗規程》等制定本标準。
本标準的各項技術指标是在現有國家标準的基礎上，參考了有關企業标準、服務規範制定的。
本标準對在用的電梯、自動扶梯和自動人行道維護保養作了具體規定。
電梯、自動扶梯和自動人行道維護保養基本要求
1 範圍
本标準規定了電梯、自動扶梯和自動人行道的周期性維護保養（以下簡稱維保）的基本要求。
本标準适用于××範圍内在用電梯、自動扶梯和自動人行道的月、季度、半年和年度維保。
本标準不适用于雜物電梯、防爆電梯的維保。
2 規範性引用文件
下列文件中的條款通過本标準的引用而成為本标準的條款。凡是注日期的引用文件，其随後所有的修改單（不包括勘誤的内容）或修訂版均不适用于本标準，然而，鼓勵根據本标準達成協議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标準。
GB7588—1995 電梯制造與安裝安全規範
GB10060—1993 電梯安裝驗收規範
GB16899—1997 自動扶梯和自動人行道的制造與安裝安全規範
GB50310—2002 電梯工程施工質量驗收規範
GB8903—1988 電梯用鋼絲繩
GB/T10058—1997 電梯技術條件
GB/T10059—1992 電梯試驗方法
GB/T12974—1991 交流電梯電動機通用技術條件
GB/T13435—1992 電梯曳引機
JG 5071—1996 液壓電梯
JG/T5072.2—1996 電梯T型導軌檢驗規則
3 基本條件要求
3.1　維保單位的基本條件
3.1.1 維保單位必須取得《特種設備維修保養資格證》證書後，方可承擔電梯、自動扶梯和自動人行道的維保業務。
3.1.2 維保單位應依據本标準與使用單位簽訂維保合同或維保責任書。
3.1.3 維保單位應建立健全質量保證體系，建立維保檔案卡（式樣見附錄B）。
3.2　維保人員的基本條件
3.2.1維保人員必須經過專業培訓和考核，取得地、市級以上質量技術監督行政部門頒發的《特種設備作業人員資格證》證書後，方可從事相應的工作。
3.2.2 維保人員的數量應與工作量相适應，至少有二人一起相互配合作業。
3.2.3 維保人員應熟練掌握所維保電梯的原理、結構、性能，特别是電氣控制系統及電力拖動系統基本環節，并能正确分析、排除各種故障。
3.3　安全措施
3.3.1電梯、自動扶梯和自動人行道維保時，各個層門、進出口必須放置安全警示标志，主電源必須挂警示标志。
3.3.2 維保人員作業時，必須配帶安全防護用品。
3.3.3 維保完畢後，應做好記錄，  
并向電梯使用單位彙報情況。電梯恢複正常後應将警示标志撤除。
4　曳引式電梯的維保基本要求
4.1　機房
4.1.1~4.1.13條款每月檢查一次。
4.1.1 機房内應通風良好，溫度保持在5-40℃範圍内，供電電壓波動應不大于±7% 。
4.1.2主電源開關應裝在機房入口處，方便操作，高度适宜；熔斷器容量符合要求，接觸良好。
4.1.3 曳引輪、飛輪、限速器輪外側面應漆成黃色，上、下行方向标志正确清晰。
4.1.4 機房固定照明不低于200Lx；電源插座有效，且不受主電源控制。
4.1.5兩台以上電梯同在一個機房時，每台電梯的主電源開關和對應設備應有識别标志。
4.1.6 盤車手輪和開閘扳手懸挂正确，位置顯著；盤車手輪漆成黃色，開閘扳手漆成紅色。
4.1.7 機房地面上如有孔洞均應加保護。出繩孔周邊間隙應為20-40mm，周圍應有高度不小于50㎜的
圈框，多餘孔應填充。
4.1.8 線槽和接線盒應加蓋。控制線路和動力線路應分别敷設，布線符合原設計或改造要求。
4.1.9 機房内要保持清潔、幹燥、無垃圾雜物。
4.1.10 曳引鋼絲繩上應标出轎廂處于各層平層位置時的标志，并張貼标志圖。
4.1.11 機房内必須張貼緊急救援說明。
4.1.12 機房内消防設施應有效可靠。
4.1.13機房應有電氣圖，且在控制屏上标出轎門門鎖、廳門門鎖、安全回路、極限、限位的線号。
4.2　曳引電動機
4.2.1電動機定子繞組的絕緣電阻，每年測試一次，阻值應不小于0．5ＭΩ。
4.2.2電動機軸承無漏油、滲油現象，按其要求潤滑，溫升或有異常聲時，應及時處理。
4.2.3電動機定子繞組溫升每年測試一次，其值小于75℃。
4.2.4電動機軸頭漏油或滲油情況，每季度檢查一次，發現問題應及時處理。因軸承磨損，使定子與轉子間的空隙沿圓周最大偏差超出0．2㎜而産生噪聲時，必須更換軸承。
4.2.5電動機運轉情況每月檢查一次，若發現異常，應及時測量電流值。高速、低速中的三相電流值，相差應不大于5% 。
4.2.6電機内部和換向器、線圈連接線與引出線上的灰塵，每月清理一次。
4.2.7電動機的振動振幅每月檢查一次。鋼性應不超過：0.02mm；彈性應不超過：0.2mm；軸向竄動量應不超過3mm。
4.3　制動器
4.3.1 制動器動作靈活，工作可靠。
4.3.2制動器制動時兩側閘瓦應緊密、均勻地貼合在制動輪的工作面上，松閘時制動輪與閘瓦不發生摩擦。每月檢查一次。
4.3.3制動器上各活動鉸軸每月加油潤滑一次，不允許将油滴在制動輪上。
4.3.4制動閘瓦鉚釘頭不允許接觸到制動輪，制動襯磨損超過其厚度的1/4或已露出鉚釘頭時應更換襯墊，新換裝的制動襯墊、與制動輪接觸面（抱閘）不少于80%，鉚釘應埋入襯墊内3㎜。每季度檢查一次。
4.3.5制動器的可動鉸軸磨損量超過原直徑的5%或橢圓度超過0.5㎜時，應更換新軸，每年檢查一次。
4.3.6電磁制動器、電磁鐵芯在吸合時應無撞擊聲、運 
動靈活，必要時在電磁鐵芯與銅套間加石墨粉潤滑，制動器線圈溫升不大于60℃，每半年檢查一次。
4.3.7聯軸器的螺栓無擴大變形、松動，橡膠圈（塊）無磨損變形或脫落，每季度檢查一次。
4.3.8電梯啟、制動時無沖擊和異常響聲，制動輪無裂紋，每半年檢查一次。
4.4　減速箱
4.4.1 減速箱蝸輪軸伸出端滲油應不超過20c㎡/小時，每季度檢查一次。
4.4.2 減速箱無漏油或滲油現象，每年檢查一次。
4.4.3 減速箱運行時不得有雜音，沖擊和異常振動，箱内溫度不大于85℃，軸承溫升不大于60℃，每季度檢查一次。
4.4.4 當發現蝸輪與蝸杆齧合輪齒側隙超過1mm，并且運行中産生猛烈撞擊或輪齒磨損量達到原齒厚的15%，應更換蝸輪和蝸杆，每年檢查一次。
4.4.5 蝸杆軸的軸向間隙，客梯不超過0.08mm，貨梯不超過0.12mm，每年檢查一次
4.5曳引輪、導向輪
4.5.1曳引輪輪圈及輪筒應無裂紋，兩者的連接螺栓無松動或移動，每年檢查一次。
4.5.2對曳引輪、導向輪的軸承應潤滑，軸承座的螺栓無松動，每季度一次。
4.5.3曳引輪輪槽應清潔，不許加油，每年檢查一次。
4.5.4曳引輪繩槽底與曳引繩之間的間隙，要求不得小于1 mm，否則更換曳引輪，每年檢查一次。
4.5.5曳引輪、導向輪、複繞輪、鋼帶輪，垂直度偏差不超過2mm，曳引輪與導向輪平行偏差不大于1mm，每年檢查一次。
4.6控制櫃
4.6.1控制櫃電流表、電壓表指示正确，每季度檢查一次。
4.6.2供電系統斷相、錯相、短路和過載保護應有效，接地電阻不大于4Ω，接零和接地應分開，每年檢查一次。
4.6.3控制櫃及全部電氣元件上無積塵， 所有接線無松動、斷路或短路，每季度檢查一次。
4.6.4所有接觸器、繼電器動作靈活、可靠，接線螺釘應緊固，接觸器、繼電器觸頭和線圈無腐蝕，
發光二極管指示正确，每月檢查一次。
4.6.5所有端子編号必須清楚，并與圖紙相符，每季度檢查一次。
4.6.6若線管、線槽敷設被移動，應平直、整齊、牢固，動力和控制線路應分隔敷設。
4.6.7控制櫃上的電風扇應工作正常，PC機或微機運行正常，指示燈完好。
4.7. 限速器與安全鉗
4.7.1限速器與張緊輪鋼絲繩應無污物，使其對速度變化靈敏、轉動靈活，并保持限速器彈簧上的封
記完好，每季度檢查一次。
4.7.2限速器的夾繩鉗口夾繩動作可靠，夾繩鉗與限速器繩之間的間隙應為3mm，聯動開關動作應靈敏可靠，每季度檢查一次
4.7.3限速器和安全鉗的動作試驗每半年試驗一次。兩側安全鉗動作應同步，安全鉗開關動作迅速可靠。
4.7.4漸進式安全鉗滑動動作的制停距離應符合表１規定。
表１
電梯額定速度m/s 制停距離（mm）
最小 最大
1．50 330 840
1．75 380 1020
2．00 460 1220
2．50 640 1730
3．00 物業管理師考試輔導：消防安全管理中心工作規程

1.嚴格執行本公司《消防安全管理中心管理制度》及《消防安全管理監控員交接班制度》，維護消防安全管理中心設備的完好無損，保障設備正常運行。

2.嚴格遵守聲控、音響和監視設備的技術安全操作規程，熟練掌握各種設備的使用性能和操作方法，熟悉各種信号、标識和訊号。處理每一次火警訊号不得超過五秒。

3.堅守崗位，嚴密注視監視屏及各類控制櫃的工作狀态，認真接警、處警和解警。做到準确記錄火警訊号，快速傳報，正确傳達領導處置火情的指示。

4.嚴密監視閉路電視監控系統，發現各類違法犯罪活動或類似情況時，及時通知安全管理員主管前往調查處理，并做好記錄。

5.當發出火警報警信号時，立即通過對講機或電話通知當值安全管理巡邏員前去報警位置核查信号真僞情況。

6.發生火災時，迅速按消防預案緊急處理，并盡快向消防主管及物業值班經理報告。特别緊急情況，可越級直接報告總物業經理。

7.每班至少進行一次各類信号檢查，确認正常與否，并做好記錄。如發現不正常情況，應立即查明原因，并及時處理;無法處理的問題，迅速上報主管或通知工程維修人員。

8.各操作開關在正常情況下應處于“自動”位置。每月第一周做一次手動、自動實際操作檢查，以确認設備是否處于完好狀态。

9.當物業電梯監視系統收到故障報警時，應立即通知當值經理和工程維修人員前去處理。

10.配合機電人員等進行報警系統每季度一次的檢查，以及每季度一次的消防系統有關試壓測驗。

11.為保證消防安全管理中心專線報警信息暢通，除緊急情況外，不得使用專線報警電話。

12.遵守勞動紀律，堅守崗位，不遲到不早退，做到“六不準”（即不準睡崗、脫崗，不準崗上會見親友，不準吸煙，不準崗前、崗上飲酒，不準代人存入物品，不準搞娛樂活動）。

13.保持室内衛生，經常清潔控制櫃及閉電監控系統，做到設備無灰塵、積垢。

14.宣傳消防規章制度，報告防火隐患，提出消防合理化建議。

15.當值人員必須準确、真實、清晰地填寫值班記錄。
 16.謝絕非工作人員進入消防安全管理中心，嚴禁非值班人員觸動各種設備。

17.對各種值班用簿、資料、工具、裝備要做到數目清楚，擺放有序。

18.嚴禁收錄、播放電台節目及與工作無關的音樂、錄像帶。