【案情】
河南省鄭州市中原區人民法院日前審結一起因業主長期拖欠物業服務費形成的民事糾紛，經法院判決，業主任某應當向鄭州某物業管理公司支付物業服務費用。
鄭州某物業管理公司經房地産公司委托并簽訂合同，自2002年1月25日起對位于鄭州市農業路西段的某花園小區實行物業管理，按照建築面積每月0.32元标準向小區業主收取物業服務費，并辦理了《收費許可證》。任某系該花園小區業主，房屋建築面積100餘平方米。2002年8月14日，鄭州某物業管理公司與該小區業主任某簽訂《前期物業管理服務協議》，協議約定了原告作為物業服務公司應履行的職責及作為業主的被告的權利義務和責任，同時約定，原告按規定向房屋業主、使用人和其他交費人收取有關管理費用，對逾期不交費者，每天加處滞納金。但自2002年11月起任某以物業公司提供的物業管理服務不達标為由，不再向物業公司支付物業服務費，截止到2012年11月14日止，共拖欠3900餘元。在此期間，雙方協商不成。物業公司遂以任某為被告訴至法院。
在法院審理期間，任某答辯稱不支付物業費用的原因系因物業公司對小區服務未盡到職責，具體包括：一、小區在原告接管後沒多久，一号樓南土地公共綠地被人占，開蓋了五層樓，開飯店，嚴重影響了業主的權利，停車噪音大，原告不管；二、桐柏路擴寬改造小區土地被占一部分補償款不知所蹤；三、小區綠地已找不出一塊完整如初之地；四、公共設施不全如樓道燈、路燈；五、原告所提欠費已超訴訟時效等等。
法院經開庭審理認為，物業公司與房地産開發公司簽訂的委托合同、物業公司與任某簽訂的《前期物業管理服務協議》，均系各方真實意思表示，内容不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效協議，應受法律保護。任某提供的證據并不足以證明物業公司履行義務不符合約定，不能成為任某拒絕履行支付物業服務費義務的理由。任某還提出物業公司索要物業費超過訴訟時效，經查上述合同均未對物業管理費的交納時間進行約定，根據法律規定，物業公司可以随時要求履行，該理由也不成立。故判決任某支付拖欠的物業費用3900餘元，并支付3 900餘元在延遲付款期間的違約金。
判決後，任某不服判決，上訴至鄭州市中級人民法院，該院經審理認為上訴理由不成立，判決駁回上訴，維持原判。
【評析】
物業服務企業的權利是收取物業服務費用，義務是按照有關規定和合同約定對小區内秩序、衛生、安全進行維護和管理，對建築物、公共設施、綠化進行養護和維修、對業主進行其他物業服務。權利義務是一緻和對等的。收取物業費用，既是對其履行義務的對價報酬，也是保障其正常運轉的最重要的收入來源。然而現實中，物業服務企業與業主之間常因物業費問題發生糾紛。物業服務企業在收取物業費用時，業主常常以物業公司服務不到位、不達标、與合同約定不相符等理由拒付物業服務費用。雙方各執一詞，甚至發生沖突，嚴重的緻使小區長期不能得到正常管理，好好的花園小區變成髒亂差的大雜院。
因此實踐中，需要對物業服務企業與業主之間的合同關系和各自的權利義務範圍作出清晰地劃分和正确理解物業服務合同與物業服務行為的特性，無論是自行協商還是通過訴諸司法、仲裁裁決的方式，解決雙方之間的矛盾、糾紛、争議，明白自己的哪些權利可得以主張，哪些義務需要履行；哪些理由可得以抗辯，從而引導物業服務企業與業主正确處理和平衡物業服務與收取服務費用的關系。
物業服務合同，涉及兩個層面上的合同，與此對應的是物業服務行為，也涉及兩個層面上的行為。
一是建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，或者經業主委員會、業主大會依法選聘後與業主委員會、業主大會簽訂的物業服務合同。一個商住小區（或其他特定的物業單位），具備入住條件後，從形成到成熟，直至具備召開業主大會條件或者成立業主委員會，必然要經過一個較長的階段，才能在當地基層社區組織的指導下，召開業主大會、成立業主委員會，從而由業主委員會代表業主行使權利。因此，在業主委員會、業主大會未成立前，為維護商住小區的正常運行秩序，應當由建設單位選定物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，對小區進行物業服務和管理，是很有現實必要性的。具備召開業主大會條件或者業主委員會的成立後，小區業主大會、業主委員會既可以選擇原物業服務公司，也可以選聘新的物業服務企業。這樣，由建設單位選擇物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，和由業主大會、業主委員會選聘新的物業服務企業簽訂的物業服務合同，具有相同的合同目的，均在于選擇合适的物業服務企業。因此該合同，具有選任性、代表性、公共性，根據有關規定對全體業主均具有拘束力。
同時，按照該類合同而由物業服務企業實施的物業服務行為、履行的義務，相應的具有公共性、不特定性。
二是物業服務企業依據前期物業服務合同或者選聘物業服務合同，與每個業主簽訂的“一對一”物業服務合同；或者即使沒有簽訂合同，按照《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》關于“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力，業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”的規定，視為單個業主與物業服務企業之間仍然具有物業服務合同關系。這類合同，具有個體性、相對性、特定性的特點。
同時，按照該類合同而由物業服務企業實施的物業服務行為、履行的義務，相應的具有直接性、特定性。
由于合同的成立和生效的方式不同，上述兩類物業服務合同以及物業服務行為，雖然合同一方均為物業服務企業，但具有明顯的不同之處：締約的主體不同，合同主體享有的民事權利範圍不同，履行義務的範圍不同。
締約的主體不同。前期物業服務合同和選聘物業服務合同的一方當事人業主委員會，業主委員會代表全體業主的利益。與每個業主簽訂的“一對一”物業服務合同的一方合同當事人為單個業主。
合同主體享有的民事權利和履行義務的範圍不同。業主委員會享有的合同權利是接受物業服務企業公共性的服務，對物業服務企業進行監督，物業服務企業侵犯公共性利益的，作為民事權利主體依法提起訴訟或申請仲裁裁決。業主委員會履行的義務主要是為物業服務企業提供實施物業服務所必要的辦公場所等條件。
單個業主的合同權利主要是接受物業服務企業直接性的服務，例如水電維修、車輛停放、房屋權證範圍内的房屋質量問題維護等。單個業主履行的主要義務是按照合同約定的标準支付物業服務費用。
實踐中，發生物業服務費用糾紛的，筆者認為應當按照權利義務一緻性和對等原則進行處理。不能把前期物業服務合同或者選聘物業服務合同與單個業主的物業服務合同的權利義務混為一談，而是應當嚴格區分。從性質上判斷物業服務企業履行義務的具體性質是什麼，也就是說需要判斷不履行義務所侵犯的客體是全體業主的“公共利益”，還是某個業主的“私利益”。
這裡所指的“公共利益”，好像有明确的業主數量（一個商住小區的業主數量是很容易确定的），每個業主也有具體的名字，但該“公共利益”不能視為單個業主“私利益”的簡單聚合，而是升華成一個整體，具有高度概括性和抽象性，單個業主 “私利益”是無法從其中抽離而出，故此單個業主是不能作為“公共利益”的民事主體從而主張權利或以此作為抗辯理由的。
在全體業主的“公共利益”受到侵害情形下，應由業主委員會以前期物業服務合同或者選聘物業服務合同為依據，主張權利或進行抗辯。如果物業服務企業不履行、不适當履行與前期物業服務合同或者選聘物業服務合同中約定的義務和法律行政法規規定的義務、應當承擔相應的法律責任的，業主委員會作為合法有效的民事權利主體，有權直接與物業服務企業協商解決，直至作為合法有效的民事訴訟的原告方提起訴訟或依照仲裁協議約定作為申請人提起仲裁。例如物業服務企業對公共區域的綠地未予維護，導緻綠植死亡等，業主委員會有權要求物業服務企業進行補栽補種既可以向業主委員會，也可以向物業服務企業提出意見，但是主張相應民事權利的的主體還應該系業主委員會，即應由業主委員會作為業主代表向物業服務企業主張權利。
在單個業主“私利益”受到侵害情形下，應由該業主以單個業主的物業服務合同為依據，主張權利或進行抗辯。單個業主的權利在因物業服務企業不履行、不适當履行受到直接侵害時，可以作為獨立的民事主體以物業服務企業未盡到義務為由要求物業服務企業進行賠償。例如物業公司沒有将業主家門口的垃圾打掃幹淨，導緻該業主行走時被滑倒摔傷，其醫療等費用，可以物業服務企業未盡到義務為由要求物業服務企業進行賠償。但物業公司沒有将業主家門前的公共綠地的垃圾打掃幹淨，該業主是不能以自己的權益受到侵害為由，不交或少交物業費用，因為公共綠地的權益享有者是全體業主，而不僅僅是某具體明确的業主。
（作者單位：河南省鄭州市中原區人民法院）
